El sector inmobiliario de Tierra Estella en 18 preguntas y respuestas

El sector inmobiliario de Tierra Estella en 18 preguntas y respuestas

Tres especialistas analizan la situación actual del mercado de la compra-venta y del alquiler en Estella y la Merindad

¿Qué momento vive el sector inmobiliario en Estella y su Merindad? Los especialistas María Villafañe (Inmobiliaria Azcárate), Bernardo Urra (Inmobiliaria Sarasate) y Blanca Barnó (Inmobiliaria Barnó-Urdiáin) ofrecen una panorámica de un sector volátil, el de la vivienda, sometido a factores externos como las crisis económicas, la pandemia, la financiación y las decisiones macroeconómicas. Los profesionales describen la situación actual a través de dieciocho preguntas y respuestas.

MARÍA VILLAFAÑE.
INMOBILIARIA AZCÁRATE

1
¿Es buen momento para vender una vivienda?

M.V. Creemos que actualmente es un buen momento porque las condiciones crediticias hoy siguen en un buen punto.

2
¿Y, por tanto, un buen momento para comprar?

M.V. Hoy las condiciones para realizar operaciones, tanto de compra como de venta, son buenas, porque los precios de venta entraron en una meseta y los créditos siguen accesibles a buenas condiciones.

“Las condiciones para realizar operaciones, tanto de compra como de venta, son buenas. Los precios entraron en meseta y los créditos siguen accesibles”

3
¿Cómo están los precios? ¿Cuáles pueden ser los precios medios en Estella?

M.V. Hablar de precios medios es muy difícil porque, debido a las características de cada inmueble en particular, por la zona, el estado, la altura, etc., la variación es muy grande. No se puede sacar un precio medio.
En los últimos seis meses los precios venían subiendo, en este momento se han estancado, e incluso se encuentran rebajas de precio de algunos inmuebles muy interesantes.

4
A día de hoy, ¿la gente invierte en el sector de la vivienda?
M.V
. Si, desde luego la vivienda siempre es un valor refugio. Si tienes el dinero en el banco, no recibirás ningún retorno por él, pero si lo inviertes en una vivienda y la compra fue buena, el retorno puede ser mayor al 5% anual.

5
¿Se prevé un cambio de ciclo en el sector?

M.V. Desde luego que sí, las condiciones futuras de mercado, con la situación económica mundial y, principalmente, con el aumento de los tipos de interés, nos afectarán en gran medida.

6
¿Cómo es el parque de vivienda en Estella, cómo se puede describir?

M.V. El parque de viviendas en sí no es muy amplio, en proporción a otros años ha bajado bastante, principalmente porque con anterioridad se realizaron muchas operaciones de compraventa.

 

 

BERNARDO URRA.
INMOBILIARIA SARASATE

7
¿Cómo es la vivienda tipo más demandada? ¿Han cambiado los gustos del comprador?

B.U. El tipo de vivienda más demandada ahora mismo es un piso de dos dormitorios con garaje y trastero y con ascensor. Siempre se han demandado más los de tres habitaciones, pero ahora la gente joven opta por dos habitaciones, principalmente por el tema económico y la financiación.
Otro cambio es que actualmente lo que más se valora son las terrazas. Antes se prestaba mucha atención sobre todo al interior y ahora pesa mucho también el exterior, la luz, las vistas y las amplias terrazas, algo que escasea en las viviendas de segunda mano. Por ello, a los nuevos promotores les hacemos saber sobre esta demanda para que la tengan en cuenta, aunque para ellos sea perder metros útiles de interior.

8
¿Se demanda más vivienda nueva o de segunda mano?
B.U.
La gente pide de todo, hay demanda tanto de nueva construcción como de segunda mano. En Estella existe mayor oferta de segunda mano, que es la que también demandan los inversores para destinarla a alquiler.

9
Compra o alquiler, ¿qué solicita el cliente?
B.U. Ahora hay más demanda de compra y la de alquiler ha bajado un poco. A partir de la burbuja inmobiliaria, el alquiler fue ganando cada vez más terreno hasta liderar por completo el mercado, pero el impacto social del covid, la mejoría del mercado laboral y la apertura a la financiación por parte de los bancos han hecho cambiar las preferencias de los clientes y, por tanto, la tendencia.

10
¿Se está construyendo en la ciudad?
B.U.
Sarasate ha comercializado en exclusiva las promociones nuevas de viviendas colectivas de Estella de los últimos años, excepto una. Durante la crisis de 2008-2016 los promotores no se lanzaban a construir por la escasez de ventas y la falta de financiación; la mayoría de las viviendas que se levantaron fueron en forma de agrupación de compradores, algo bastante similar al cooperativo, en el que los propios compradores eran los promotores. Lo que hacíamos Sarasate como inmobiliaria era comercializar las viviendas y un gestor se encargaba del proyecto, la construcción y demás trámites. De esta manera, el cliente es el promotor de su vivienda, ahorrándose el beneficio del promotor.
Durante la crisis, la financiación para la construcción era prácticamente inexistente y muchos promotores de las últimas décadas dejaron la actividad. Ahora ya, tras la crisis, los nuevos promotores han vuelto a invertir en Estella y hemos sacado varias promociones directas del promotor.

  “Ahora hay más demanda de compra y la de alquiler ha bajado un poco”

11
¿Necesita Estella vivienda de nueva construcción?
B.R.
Ahora tenemos dos promociones en venta, que son Mirador de los Llanos, con seis o siete viviendas aún disponibles, y Terrazas del Ega, en la que acabamos de vender la última vivienda. Vamos a sacar una tercera promoción, en la zona de la plaza de toros, en los terrenos de Plastiega.
En mi opinión, Estella digiere de forma moderada la obra nueva. La experiencia nos dice que no conviene caer en excesos, sino obrar con sensatez y cordura.

12
¿La vivienda vacía es una realidad en Estella?
B.R.
La realidad es que hay bastante vivienda en venta que por su estado no se puede ofrecer para el alquiler. Los propietarios prefieren vender y que sea el comprador quien la rehabilite para uso propio o para destinarla al alquiler, sobre todo en el casco antiguo. Cuesta más venderlas por la inversión que hay que realizar y porque no disponen de ascensor ni de otras las comodidades, como plaza de garaje.

13
¿Crece la cultura de la rehabilitación?
B.R.
Sí, aunque la rehabilitación es una cuestión que suele dar pereza al particular, porque cuesta comprar un inmueble y meterse en obras. Considero que sería interesante y conveniente para mejorar nuestros cascos antiguos que los promotores optasen por la rehabilitación de edificios; pero hoy por hoy para ellos es, en muchas ocasiones, más costoso que hacer un edificio nuevo. La Administración debería involucrarse para que el tema resulte más interesante para todos.
En el caso de particulares que opten por la rehabilitación de su vivienda deben asesorarse con la Orve para acceder a las ayudas del Gobierno de Navarra y/o de los Ayuntamientos.

 

BLANCA BARNÓ.
INMOBILIARIA BARNÓ-URDIÁIN

14
¿Qué momento viven los pueblos de Tierra Estella en cuanto a la compra, la venta y el alquiler de viviendas?
B.B. Todo lo que sea vivienda con terreno se vende fenomenal. Viviendas unifamiliares en pueblos sin terreno, cuesta más. Esta primavera y el verano han sido muy buenos, se ha vendido la segunda mano muy bien, pero habría que diferenciar dos situaciones: lo que ocurre en Ayegui y Villatuerta, sobre todo en Ayegui, con precios muy altos, y lo que ocurre en otros pueblos, como el valle de Allín o la zona de Arbeiza, por ejemplo, y no precisamente por distancias, sino por servicios. Mientras que en Ayegui y Villatuerta se busca una vivienda para vivir, en otros pueblos a diez kilómetros a la redonda se busca una segunda residencia.
Respecto al alquiler, en los pueblos se solicita mucho menos que la compra y, en términos generales, la oferta de viviendas tanto para venta como para alquiler es mucho menor que en Estella. Salvo en Ayegui y Villatuerta, comprar en un pueblo es una forma de vida por la que sólo algunos optan.

15
¿Cómo está la situación en Estella respecto a los locales comerciales?
B.B.
Muy poca gente está con ganas de emprender en Estella, lo que hace que haya mucho local disponible. En muchas ocasiones, los propietarios no son conscientes de la viabilidad de un negocio en su local y piden rentas que no se pueden pagar porque los márgenes en Estella son mínimos y hay épocas del año muy tranquilas. Si el propietario no entiende la situación del inquilino, es complicado. Habría que bajar las rentas.

“A un posible comprador le digo que compre una vivienda como una inversión que luego en un momento dado pueda recuperar”

16
Nuevas fórmulas como las viviendas en bajos, ¿tienen presencia en la ciudad? ¿Qué respuesta reciben?
B.B.
No hay mucha vivienda en bajos. Pienso que a un bajo hay que darle un plus, un espacio abierto delante o una terraza para que sea una opción atractiva. Un bajo suele tener menos luz, está a pie de calle, alberga tuberías, por lo que este tipo de vivienda sería interesante con un valor añadido o como un espacio que permita combinar trabajo y vivienda.

17
Un cambio de vivienda, ¿es una decisión que cuesta tomar?
B.B.
Creo que las familias en Tierra Estella somos conservadoras, tendemos a comprar para toda una vida, pero sí es verdad que la pandemia ha creado, al menos de forma temporal, nuevas necesidades como disponer de una terraza.

18
¿Qué consejo darías a un posible comprador y a un posible vendedor?
B.B.
A un posible comprador le digo que compre una vivienda como una inversión que luego en un momento dado pueda recuperar; es decir, que sea consciente de lo que realmente compra en cuanto al precio que está pagando. Y que si, en un momento dado, compra por encima del precio del mercado, sea recuperable, al menos en términos de satisfacción por haber disfrutado su vivienda, porque le haya aportado cosas positivas. Es importante que una vivienda sea acorde al estilo de vida.
Al vendedor le digo que tenga en cuenta el precio que pide, que sea un precio de mercado para que su vivienda no se queme. También le recomiendo que haga atractiva su propiedad cuando un posible comprador vaya a visitarla; que le facilite verla con calma y que le permita conocer las prestaciones para que se ponga en la situación de vivir en ella.

ALGUNOS DATOS...

Estella tiene un censo de 7.751 viviendas.
Entre el periodo 2011 y 2016 se construyeron 34 nuevas.
Entre los años 2016 y 2022 se han sumado otras 290.
Durante este 2022, el Ayuntamiento de Estella-Lizarra ha tramitado ocho nuevas licencias de obra que se traduce en 74 nuevas viviendas.
Desde el año 2021 hasta la actualidad, suman 113 nuevas viviendas en la ciudad del Ega, de las cuales 55 se han terminado y han sido ya entregadas: 21 viviendas en dos promociones diferentes del Barrio Arieta o Sector B, 24 viviendas en las proximidades de la plaza de Toros (promoción Terrazas del Ega), 16 pisos en la calle Fray Diego (Promoción Mirador de Los Llanos), 12 unifamiliares en dos promociones diferentes en la zona de Zaldu, siete viviendas en dos edificios de la plaza Santiago, otras cinco en un edificio de la calle La Rúa, cuatro en la calle Mayor, dieciocho destinadas al alquiler social en la zona del hospital y cuatro nuevas viviendas en la residencia de San Jerónimo.

Medidas municipales en materia de planificación urbana

Negociación y acuerdos con Nasuvinsa. El Ayuntamiento de Estella, aunque no tiene competencias propias en materia de Vivienda -es competencia del Gobierno de Navarra-, trabaja en colaboración con Nasuvinsa a través de una bolsa de alquiler y en nuevas promociones públicas tanto de nueva construcción como de rehabilitación. En breve, el Ayuntamiento y la empresa pública van a firmar un convenio para albergar en los Servicios Sociales de Base un servicio de acompañamiento a las personas inquilinas de la bolsa de alquiler social.

Servicio gratuito de asesoramiento. El Ayuntamiento de Estella-Lizarra ha puesto en marcha un servicio gratuito de asesoramiento en materia de vivienda. El servicio se ofrece el primer viernes de mes en horario de 10.00 a 14.00 horas, en las oficinas generales de la planta baja de la casa consistorial precia cita. Aborda problemas judiciales o extrajudiciales como desahucios, lanzamientos, ejecuciones hipotecarias y deudas vivas.

Programa de regeneración del barrio de la Merced. El Pleno aprobaba en sesión de octubre una nueva inversión de 108.000€ para la adquisición de viviendas que permita el traslado de dos nuevas familias y mejorar sus condiciones de habitabilidad. Con esta medida, el Ayuntamiento estará cerca de poder derribar un nuevo bloque en la Merced.

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